Ovaron osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2019

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2019
Pörssitiedote 14.11.2019 klo 8.30YHTEENVETO KAUDELTA 7-9/2019 (VERTAILUKAUSI 7-9/2018)Kolmannelle kvartaalilla myytiin asuntoja 5,9 M€ (1,5 M€ 7-9/2018). Kustannustehokkuutta parantaakseen yhtiö irtisanoi kaikki keskeiset alihankintasopimukset ja alkoi yhdessä kumppanien kanssa rakentamaan aikaisempaa suoraviivaisempaa ja kustannustehokkaampaa toimintamallia.Vuosineljänneksen tulos oli niukasti positiivinen ollen +8 tuhatta euroa (-5.065 tuhatta euroa). Samoin kolmannen vuosineljänneksen operatiivinen tulos (EPRA) +466 tuhatta euroa oli edellä vertailukautta (+331 tuhatta euroa 7-9/2018) sekä samalla kuluvan vuoden kvartaaleista paras. EPRA-tulosta vertailukauteen nähden paransivat mm. alentuneet hallinnon ja vuokraustoiminnan kulut.Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus NAV/osake (EPRA) kääntyi kolmannella kvartaalilla aavistuksen kasvuun. Yhtiön NAV/osake (EPRA) oli 8,35 €. NAV/osake (EPRA) nousi aavistuksen Q2 2019 tasosta (8,31 € 30.6.2019), mutta oli selvästi alle vertailukauden (9,48 € 30.9.2018).  Osakekohtaisen nettovarallisuuden kasvu kolmannella kvartaalilla perustui ensi sijassa omien osakkeiden hankintaan ja toissijaisesti hyvin niukasti positiiviseen tulokseen kolmannella kvartaalilla.Yhtiö osti omia osakkeitaan 7-9/2019 kaikkiaan 80.405 kpl. Sen hallussa oli 30.9.2019 yhteensä 236.800 kpl osakkeita, jotka edustivat 2,5 % koko osakekannasta.Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 2.655 tuhatta euroa (3.167 tuhatta euroa 7-9/2018), mikä oli 512 tuhatta euroa vähemmän kuin edellisen tilikauden kolmannella vuosineljänneksellä. Liikevaihdon lasku vertailuvuosineljännekseen nähden johtui siitä, että yhtiön vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärä on laskenut, vaikka Ydintoiminnan vuokrausaste onkin vähitellen noussut ollen kvartaalin lopussa 87,8 %.Yhtiön toimitusjohtaja Kari Sainio jätti kvartaalin alussa eropyynnön ja hallitus käynnisti uuden toimitusjohtajan haun. Hallitus päätti ottaa aikaisempaa enemmän operatiivista vastuuta yhtiön johtamisesta, kunnes uusi toimitusjohtaja aloittaa.Ylimääräinen yhtiökokous 11.9.2019 hyväksyi hallituksen esityksen alentaa yhtiön osakepääomaa 72.130.830 eurosta 24.000.000 euroon sekä alennetun määrän 48.130.830 euron siirtämisen sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.YHTEENVETO KAUDELTA 1-9/2019 (VERTAILUKAUSI 1-9/2018)Katsauskauden liikevaihto oli 8.388 tuhatta euroa (9.731 tuhatta euroa 1-9/2018), mikä oli 1.343 tuhatta euroa vähemmän kuin vertailukaudella. Liikevaihdon aleneminen vertailukauteen nähden johtui vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärän laskusta sekä siitä, että myyntiä varten Muun toiminnan asuntoja on tyhjillään. Ydintoiminnan vuokrausaste on vuodenvaihteeseen nähden kasvanut, vaikkakin syyskuussa nähtiin pientä heikentymistä.Strategian mukainen asuntojen myynti on jatkunut vilkkaana. Asuntoja myytiin katsauskaudella 86 kpl (39 kpl 1-9/2018). Myynnissä olevat – ja siksi tyhjinä pidettävät – asunnot rasittavat operatiivista EPRA-tulosta.Vuokraustoiminnassa olevan asuntokannan pieneneminen sekä kahden ensimmäisen kvartaalin aikana hallinnon kertaluonteiset kulut sekä laskivat EPRA-tulosta ja se oli 494 tuhatta euroa (1.154 tuhatta euroa).Katsauskauden tulos oli -2.324 tuhatta euroa (-6.515 tuhatta euroa 1-9/2018). Tulosta vertailukauteen nähden paransi ennen kaikkea laskennallisen verovelan pieneminen (vaikutus +4.943 tuhatta euroa), kun taas toiseen suuntaan vaikuttivat mm. alentunut nettotuotto (vaikutus -784 tuhatta euroa) ja 4,7-kertaisen huoneistomyynnin myötä vertailukautta suuremmat luovutustappiot (vaikutus -1.170 tuhatta euroa).Katsauskaudella tehtiin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritys arvopäivällä 30.6.2019. Käyvän arvon määrityksen laati Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL). Seuraavan käyvän arvon määrityksen tilanteesta 31.12.2019 tekee jälleen Jones Lang LaSalle Finland Oy.Hyvin edenneen asuntojen myynnin vuoksi yhtiön rahavarat kasvoivat vuodenvaihteesta 4.126 tuhatta euroa 7.715 tuhanteen euroon (3.589 tuhatta euroa 31.12.2018).Yhtiö osti omia osakkeitaan 1-9/2019 yhteensä 209.370 kpl. Sen hallussa oli 30.9.2019 yhteensä 236.800 kpl osakkeita, jotka edustivat 2,5 % koko osakekannasta.HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA PETRI ROININEN’’Kolmannen kvartaalin tulos oli niukasti positiivinen, osakekohtainen nettovarallisuus aavistuksen kasvoi ja operatiivinen tulos parani. Yhtiön likvidit varat kasvoivat selvästi asuntojen myynnin myötä. Näkisin nämä kaikki yksittäisinä signaaleina siitä, että yhtiön muutoksessa edetään oikeaan suuntaan. Samalla korostan, että työ on edelleen hyvin selvästi kesken. Katsauskauden jälkeen kerrottu uusi toimitusjohtaja Marko Huttunen saakin tehtäväkseen ensin viedä saneerauksen loppuun ja sitten yhdessä hallituksen ja johtoryhmän kanssa rakentaa yhtiölle kannattavan kasvun strategian.’’YHTEENVETOTAULUKKOEPRA-tulos ja sen analyysiEPRA-tulos oli katsauskaudella 494 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1-9/2018) oli 1.154 tuhatta euroa. EPRA-tuloksen muutoksen (-660 tuhatta euroa) analyysi vertailukauteen nähden on seuraava:Ensimmäisen ja toisen kvartaalin heikko kehitys ja osin kertaluonteiset kulut ovat pääsyy operatiivisen tuloksen heikkenemiseen ajalla 1-9/2019. Kvartaaleittain tarkasteltuna erot edellisvuoteen olivat ensimmäisen kvartaalin -491 tuhatta euroa, toisen kvartaalin -304 tuhatta euroa ja näiden yhteenlaskettu -795 tuhatta euroa. Nämä aiheuttavat koko kauden 1-9/2019 operatiivisen tuloksen jäämisen vertailukaudesta.
 Kolmas kvartaali oli +135 tuhatta euroa parempi kuin Q3 2018, mutta ei muuttanut koko kuvaa kauden 1-9/2019 kehityksestä.
 Liikevaihto pieneni vertailukauteen nähden 1.343 tuhatta euroa, koska strategian mukaisesti Muun toiminnan vuokrasopimuksia irtisanottiin ja asuntoja myytiin.
 IFRS 16 standardin mukaisesti tontinvuokrat uudelleenluokiteltiin käyvän arvon muutoksiksi, koroiksi ja poistoiksi. Tämä aiheutti 1-9/2019 n. 270 tuhannen euron vähennyksen kiinteistöjen hoitokuluihin vertailukauteen nähden, mutta samalla lähes samansuuruisen laskennallisten korkokulujen kirjauksen. Muuten rahoituskulut alenivat 164 tuhatta euroa vertailukauteen nähden.
 Hallinnon kulut alenivat 144 tuhatta euroa vertailukauteen nähden, mutta eivät täysin tavoitellusti. Tähän vaikutti mm uusien IFRS standardien käyttöönotto, mikä on lisännyt kirjanpidon ja tilintarkastuksen kustannuksia. Vuokraustoiminnan kulut alenivat 26 tuhatta euroa.
 Vuokrasaatavakantaan on kohdennettu 174 tuhannen euron suuruinen ja 128 tuhatta euroa vertailukautta suurempi luottotappiokirjaus.  Kirjaus perustuu vuokrasopimuskannan analysointiin ja mahdollisten luottotappioiden arviointiin osana Ovaron saneerausta. Katsauskaudella kirjattujen odotettavissa olevien luottotappioiden on tarkoitus vähentää jo erääntyneen vuokrasaamiskannan toteutuvien luottotappioiden tulevia tulosvaikutuksia. Kun luottotappiot on näin kirjattu odotettavissa olevien luottotappioiden menettelyllä, jatkossa luottotappiokirjausten tulosvaikutukset ovat pieniä, ellei vuokrasaatavakannassa tapahdu merkittäviä muutoksia.OHJEISTUSOvaro pitää ennallaan 7.8.2019 annetun ohjeistuksen, jonka mukaan Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2019 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan alhaisempi kuin vuonna 2018.LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄTOvaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.Yhtiöllä erääntyy vuosina 2019-2021 lähes 40 miljoonaa euroa vieraan pääoman ehtoisia lainoja. Ensimmäinen 20 miljoonan euron erä erääntyy huhtikuussa 2020. Kuitenkin hyvin edistyneen asuntomyynnin vuoksi konsernin rahavarat ovat kasvaneet 7,7 miljoonaan euroon. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa. Myönteisistä keskusteluista huolimatta toistaiseksi ei ole täyttä varmuutta siitä, kuinka erääntyvät lainat maksetaan tai kuinka ja millä ehdoin ne voitaisiin jälleenrahoittaa. Ensisijaisesti yhtiö pyrkii jälleenrahoittamaan erääntyvät lainat, kuten se teki Collector Bankin 8 miljoonan euron lainalle, jota jatkettiin 2 vuodella vuoden 2021 loppuun asti.Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.Ovaro Kiinteistösijoitus OyjLisätietoja: hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen, p. 040 761 9669Jakelu: Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.ovaro.fi
Liite: Osavuosikatsaus 2019 Q3.pdfLiiteOsavuosikatsaus 2019 Q3