Résultats annuels 2019 de Galimmo SCA (groupe Galimmo Real Estate)

Résultats annuels 2019 de Galimmo SCA
(groupe Galimmo Real Estate)Revenus locatifs bruts France de l’année 2019 : 41,6 millions d’euros,
en hausse de 12,0% dont +3,2% à périmètre constant¹Patrimoine immobilier France valorisé²à 694 M€ (HD), en progression de 9,9% dont +1,5% à périmètre comparable³Résultat EPRA⁴en hausse de 8,2% à 19,9 M€Progression de 5,2% de l’ANR EPRA Triple Net à 517,9 M€Portefeuille de projets de développement de 164,2 M€Dividende proposé : 0,88 €/actionParis, le 20 mars 2020 – Galimmo SCA, structure française cotée contrôlée par le groupe Galimmo Real Estate, spécialisée dans l’immobilier de commerce et la valorisation de centres commerciaux en France, annonce ce jour les résultats annuels pour l’exercice clos le 31 décembre 2019. Les comptes⁵ 2019 ont été arrêtés par le gérant et examinés par le Conseil de surveillance réuni le 18 mars 2020.Maël Aoustin, Président de Galimmo Services France, gérant de Galimmo SCA, a déclaré : « Pour la troisième année consécutive, Galimmo SCA, structure française du groupe Galimmo Real Estate, a récolté les fruits de sa stratégie volontariste d’asset management. Nous avons bénéficié de l’acquisition en mars 2019 du centre commercial attenant à l’hypermarché Cora de Creil Saint-Maximin ainsi que des efforts commerciaux et marketing renforçant l’attractivité et l’offre de nos centres. Conjuguée à de nouvelles avancées significatives en matière de développement, la hausse des revenus locatifs a engendré une nouvelle progression de la valeur de notre patrimoine et de l’actif net réévalué. Notre situation financière reste solide et nous permet de disposer des marges de manœuvre adaptées à nos ambitions de développement. Toutefois, compte tenu de la crise sanitaire actuelle et de ses conséquences sur l’activité, nous attendons que la situation confère une meilleure visibilité pour mettre à jour les plannings prévisionnels de nos projets d’extension de Shop’in Pacé à proximité de Rennes et d’Ermont en Île-de-France. »CHIFFRES CLÉS GALIMMO SCA AU 31 DECEMBRE 2019** soit +1,5% à périmètre comparableFaits marquants de l’exercice 2019Le 8 mars 2019, Galimmo SCA a annoncé l’acquisition auprès de Klépierre d’un centre commercial de 4 069 m² GLA attenant à un hypermarché Cora et situé à Saint-Maximin, à proximité de Creil dans l’Oise (60). Cette opération, d’un montant de 39,5 millions d’euros (droits inclus), a été financée par un tirage de 25,1 millions d’euros sur le financement bancaire de Galimmo SCA et par fonds propres.Par ailleurs, le chantier d’extension et de rénovation du centre commercial de Shop’in Pacé, à proximité de Rennes, a été lancé en octobre 2019. Le projet consiste à créer 3 800 m² GLA additionnels et portera la surface totale du site à 19 000 m² (hypermarché compris). La galerie ainsi agrandie accueillera une soixantaine de boutiques sur une surface de 9 100 m².Croissance de la valeur du patrimoine d’actifs immobiliers La valeur du portefeuille en France à fin décembre 2019 s’élève à 694,3 millions d’euros (hors droits), soit une croissance de 9,9% par rapport à fin décembre 2018 liée à l’acquisition du centre commercial de Creil Saint-Maximin, ainsi qu’à la valorisation par les experts indépendants des projets d’extension de Shop’in Pacé à proximité de Rennes et du centre commercial d’Ermont en Île-de-France. A périmètre comparable (après retraitement de l’impact des acquisitions et extensions), la valeur du patrimoine augmente de 1,5%. Cette progression s’explique par l’évolution des revenus locatifs des sites existants.La valeur des 13 centres commerciaux de Shopping convivial⁸ s’établit à 435,7 millions d’euros (77% du total), en hausse de 14,2%, soit +3,1% à périmètre comparable. La valeur des 39 galeries de Proximité renouvelée⁹ (23% du total) est en baisse de 2,6% pour s’établir à 158,6 millions d’euros.Les investissements de l’exercice se sont élevés à 55,4 millions d’euros. Ils comprennent notamment :39,5 millions d’euros au titre de l’acquisition en mars de la galerie attenante à l’hypermarché Cora de Creil Saint-Maximin,6,5 millions d’euros dans le cadre du plan de rénovation qui a principalement porté en 2019 sur les centres commerciaux de Shopping convivial de Cambrai, Nancy-Houdemont et Wittenheim à proximité de Mulhouse,3,1 millions d’euros au titre de la restructuration de locaux en vue de leur recommercialisation, dont trois moyennes surfaces précédemment occupées par Cora,2,2 millions d’euros consacrés aux projets d’extension du portefeuille de projets.Performance opérationnelleEn 2019 l’activité locative en France s’est traduite par la signature de 108 baux et opérations commerciales portant sur une surface de 19 139 m² et correspondant à un montant total de 5,1 millions d’euros de loyer minimum garanti :Galimmo SCA a signé 57 renouvellements de baux et recommercialisations de surfaces libérées depuis moins de 12 mois pour un loyer minimum garanti de 3,4 million d’euros. Il est à noter que 3 de ces baux concernent des surfaces qui étaient occupées par d’anciens espaces SAV Cora ayant fait l’objet de travaux de restructuration après leur libération et qui sont désormais louées à Action, à Maxi Zoo et à un cabinet dentaire ;la commercialisation des nouvelles surfaces a été dynamique avec 9 baux signés, correspondant à 1,1 million d’euros de loyer minimum garanti : ceux-ci concernent notamment l’extension du centre commercial d’Ermont (en Île-de-France) avec, entre autres, l’installation à venir de Basic Fit, le centre commercial de Val d’Yerres (pour l’agrandissement de la pharmacie) ainsi que le projet d’extension de celui de Villers-Semeuse (près de Charleville-Mézières) ;en ce qui concerne les surfaces vacantes depuis plus de 12 mois, 12 locaux ont été commercialisés pour un loyer minimum garanti de  0,4 million d’euros. En particulier, Orange s’installe à  Wittenheim, Générale d’Optique à Dornach et un magasin de matériel médical à Livry-Gargan ;enfin, 30 baux dérogatoires ont été signés au cours de l’exercice, correspondant à 0,3 million d’euros.L’activité locative soutenue en 2019 a permis d’enrichir et élargir l’offre commerciale pour l’adapter à l’évolution des attentes du public.JD Sport, Nespresso, Adopt’ et Barbe de Papa comptent parmi les signatures réalisées en 2019. Par ailleurs, Darty a ouvert ses portes au public le 31 octobre 2019 au centre commercial de Val d’Yerres en Île-de-France.L’activité de specialty leasing continue de se développer, contribuant à l’animation du parcours clients et à l’élargissement de l’offre commerciale. Galimmo SCA a notamment accueilli la marque Tesla, leader mondial des voitures électriques, au centre commercial Cora Mundo’ à Strasbourg à deux reprises en 2019.Le taux d’occupation EPRA¹⁰ est de 91,6% à fin décembre 2019, contre 92,0% un an auparavant, pour l’ensemble du portefeuille. Le taux d’occupation des centres commerciaux de Shopping convivial est stable à 95,2%, celui des galeries de Proximité renouvelée est en baisse, passant à 83,7% (contre 85,3% à fin décembre 2018).Performance financière Résultats annuels 2019Les revenus locatifs bruts France de l’année 2019 s’élèvent à 41,6 millions d’euros, en hausse de 4,4 millions d’euros par rapport à 2018 soit +12,0%. Cette progression résulte :d’une part, de l’effet du programme d’extension et de rénovation du centre commercial Shop’in Houssen à proximité de Colmar, livré en septembre 2018, et de l’acquisition du centre commercial de Creil Saint-Maximin le 8 mars 2019, correspondant un total de revenus locatifs bruts additionnels de 3,3 millions d’euros pour l’ensemble de l’année 2019 ;de l’augmentation de 1,1 million d’euros des revenus locatifs à périmètre constant, soit une augmentation de 3,2% liée à la revalorisation des loyers et à la forte progression des revenus du specialty leasing.Après déduction des charges locatives et impôts fonciers non refacturés, les revenus locatifs nets de l’exercice 2019 progressent de 9,0% pour s’établir à 36,5 millions d’euros.Le résultat opérationnel courant avant variation de la juste valeur et quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence s’élève à 28,8 millions d’euros, en progression de 8,8% par rapport à l’exercice précédent.Compte tenu des tirages réalisés au cours de l’exercice 2019 pour financer l’acquisition de l’actif de Creil Saint-Maximin et le programme de rénovation, le coût de l’endettement financier a augmenté à 4,3 millions d’euros en 2019 (contre 3,9 millions d’euros en 2018), avec un coût moyen de l’endettement de 2,1% (stable par rapport à 2018). Au total, le résultat financier s’établit à-2,7 million d’euros contre -1,8 million d’euros en 2018.L’année 2019 enregistre une charge d’impôt de 10,0 millions d’euros (contre 10,4 millions d’euros en 2018).En conséquence, porté par l’augmentation des revenus locatifs et la maîtrise des frais de structure, le résultat EPRA s’établit à 19,9 millions d’euros, en hausse de +8,2% par rapport à l’exercice précédent.ANR au 31 décembre 2019A fin décembre 2019, l’ANR triple net EPRA s’élève à 517,9 millions d’euros. L’augmentation de 25,5 millions d’euros par rapport à fin décembre 2018, soit +5,2%, provient essentiellement de la variation de la juste valeur du portefeuille d’actifs (+6,7 millions d’euros) et du résultat EPRA dégagé au cours de l’année (+19,9 millions d’euros).Compte tenu de la décision des principaux actionnaires de Galimmo SCA d’opter pour le paiement en actions nouvelles de la société de leur dividende distribué au titre de l’exercice 2018, la hausse de l’ANR triple net EPRA par action (18,28 €/action) est moindre (+0,9%).Situation financière solideAu 31 décembre 2019, l’endettement financier est principalement constitué des tirages sur l’emprunt hypothécaire destiné au financement des programmes d’extension et de rénovation des actifs existants ainsi qu’à l’acquisition du centre de Creil Saint-Maximin. Au cours de l’exercice 2019, 27,8 millions d’euros additionnels ont été tirés portant le montant total tiré à 170,5 millions d’euros à échéance septembre 2023.La trésorerie disponible a diminué pour atteindre 63,7 millions d’euros à fin décembre 2019 contre 68,2 millions d’euros un an plus tôt. L’endettement net passe de 94,0 millions d’euros au 31 décembre 2018 à 123,9 millions d’euros à fin décembre 2019.Le ratio de LTV net reste faible à 17,8% au 31 décembre 2019 (14,9% à fin 2018), conférant à Galimmo SCA d’importantes marges de manœuvre pour poursuivre son développement.Un large pipeline de projetsGalimmo SCA dispose d’un important portefeuille de projets pour un montant total d’investissements de 164,2 millions d’euros. Plus de 90% de ce montant concerne des projets d’extension de 13 centres commerciaux. Ces projets représentent un total de 61 600 m² de surfaces GLA additionnelles, soit une augmentation potentielle de 46% du total des surfaces existantes à fin décembre 2019.Au 31 décembre 2019, les projets engagés¹¹ représentent un montant de 14,2 millions d’euros. Ils correspondent aux travaux d’extension du centre commercial de Shop’in Pacé à proximité de Rennes et à la restructuration partielle du centre de Creil Saint-Maximin.Le reste du pipeline de projets se répartit entre 61,6 millions d’euros de projets maîtrisés¹² et 88,4 millions d’euros de projets identifiés¹³.Au total, la valeur du portefeuille de projets est passée de 172,5 millions d’euros à fin décembre 2018 à 164,2 millions d’euros à fin décembre 2019 sous l’effet :d’une part, de la réception des travaux de restructuration des locaux ex-SAV de Blois, Dole et Livry-Gargan et de la revue à la baisse de l’envergure de deux projets d’extension en phase d’étude ;d’autre part, de l’introduction dans le pipeline d’un projet de restructuration significative à Lunéville et d’un projet d’extension identifié concernant un centre commercial de Shopping convivial.Dividende au titre de l’exercice 2019Il sera proposé à l’Assemblée générale mixte des actionnaires du 15 mai 2020 d’approuver le versement d’un dividende de 0,88 euro par action, identique à celui versé au titre de l’exercice précédent, portant à 24,9 millions d’euros le montant total à distribuer  au titre de l’exercice 2019. Chaque actionnaire aura la possibilité d’opter pour le paiement en numéraire ou pour le paiement en actions nouvelles de la société.PerspectivesA la suite des arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 procédant à la fermeture des activités non indispensables jusqu’au 15 avril 2020, et du décret 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, les magasins des centres commerciaux de Galimmo SCA sont fermés au public, sauf ceux exemptés par lesdits arrêtés.Galimmo SCA applique les recommandations émises par le CNCC : les loyers et charges sont mensualisés afin  de soulager la trésorerie des enseignes et la mise en recouvrement des loyers et des charges du mois d’avril est suspendue. Galimmo SCA suit la situation au jour le jour et continuera à prendre les dispositions adaptées¹⁴.Galimmo SCA entend s’attacher à poursuivre le déploiement de son plan d’investissement et de sa politique de gestion dynamique de ses centres commerciaux destinés à en renforcer l’attractivité. Toutefois, compte tenu du contexte actuel, la société attend que la situation confère une meilleure visibilité sur ses projets pour en mettre à jour les plannings, en particulier pour ce qui concerne le projet d’extension de Shop’in Pacé à proximité de Rennes et celui d’Ermont en Île-de-France.Point sur la performance 2019 de Galimmo Real EstateLe groupe Galimmo Real Estate, dont Galimmo SCA est la filiale française, publie ce jour les chiffres clés de son activité 2019. Le communiqué est mis à disposition sur le site www.galimmo.com.Agenda financier de Galimmo SCALes revenus locatifs du 1^er trimestre 2020 seront publiés le 29 avril 2020 avant bourse.L’assemblée générale des actionnaires se tiendra le 15 mai 2020.À propos de Galimmo SCAGalimmo SCA (ISIN : FR0000030611) est une société foncière française cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris, spécialisée dans l’immobilier de commerce et dédiée à la valorisation et à la gestion de centres commerciaux attenants à des hypermarchés Cora. Son patrimoine, composé de 52 centres en France, est valorisé à 694 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2019. Galimmo SCA possède également une participation de 15% dans la structure qui détient les 7 centres commerciaux du groupe Galimmo Real Estate en Belgique. Galimmo SCA est une société en commandite par actions dont la gérance est assurée par Galimmo Services France, elle-même détenue à 100% par Galimmo Real Estate, foncière qui opère, au travers de ses filiales, un total de 66 centres commerciaux attenants à des hypermarchés Cora en Europe et dont le patrimoine est valorisé à 1,2 milliard d’euros au 31 décembre 2019. Pour plus d’information sur la sociétéLes annonces et publications financières de la société sont mises à disposition sur le site www.galimmo-sca.com
Annexe 1 : Compte de résultat consolidé simplifié de l’exercice 2019

Annexe 2 : Résumé de l’état consolidé de la situation financière au 31 décembre 2019Annexe 3 : Flux de trésorerie de l’exercice au 31 décembre 2019Annexe 4 : Répartition du patrimoine immobilier France au 31 décembre 2019 (en valeur hors droits) Shopping convivial : c^{entres commerciaux de taille importante, constituant des lieux de destination de} s^{hopping pour leurs clients}.
^Proximité renouvelée : g^aleries ^{positionnées sur une offre de service complémentaire à celle de l’hypermarché.}Annexe 5 : Conséquences des arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 et du décret du 16 mars 2020A la suite des arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 procédant à la fermeture des activités non indispensables jusqu’au 15 avril 2020, et du décret 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 les magasins des centres commerciaux de Galimmo SCA sont fermés au public, sauf ceux exemptés par lesdits arrêtés.Galimmo SCA applique les recommandations émises par le CNCC : les loyers et charges sont mensualisés afin  de soulager la trésorerie des enseignes et la mise en recouvrement des loyers et des charges du mois d’avril est suspendue. Galimmo SCA suit la situation au jour le jour et continuera à prendre les dispositions adaptées.Il est aujourd’hui trop tôt pour mesurer l’impact sur les revenus locatifs bruts et le résultat opérationnel courant du Groupe.Concernant les conditions de la dette du Groupe, l’impact du covid-19 ne constitue pas un risque significatif, les covenants étant très largement respectés au 31 décembre 2019 (le LTV contractuel atteint 30% pour un maximum de 45%, et l’ICR s’élève à 607% pour un minimum de 300%).Par ailleurs, la Direction a mis en place :un plan d’actions adressé aux collaborateurs qui vise à assurer la continuité de l’activité du Groupe,une cellule de crise coordonnée avec Cora France ; son rôle est d’assurer le maintien de l’opérationnalité des sites, tout en limitant les éventuels impacts de l’épidémie sur les consommateurs, les commerçants et les personnels intervenant sur le patrimoine.Les prochains communiqués permettront de faire un point sur la situation.¹ Retraité de l’effet des extensions livrées et des acquisitions effectuées depuis le 1^er janvier 2018.
² Valeur du patrimoine d’actifs immobiliers hors droits basée sur les expertises indépendantes réalisées par Cushman & Wakefield Valuation France et Jones Lang Lasalle Expertises.
³ Retraité de l’impact des extensions en cours et de l’acquisition de l’actif de Creil Saint-Maximin en mars 2019.
⁴ Résultat net retraité des variations de juste valeur (immeubles et instruments financiers) nettes de leur fiscalité différée (calcul détaillé disponible dans la section 2.3 du Document d’Enregistrement Universel).
⁵ Les comptes consolidés et les comptes annuels ont fait l’objet de procédures d’audit. Les rapports des commissaires aux comptes ont été émis le 18 mars 2020.
^{6Capitaux propres consolidés (calcul détaillé disponible} dans la ^{section 2}.3 ^{du D}ocument d’Enregistrement Universel⁾.
^{7LTV net = Endettement net / Valeur du patrimoine (hors droits)} ; Endettement net = Endettement brut – Trésorerie et Equivalents de trésorerie.
^{8Centres commerciaux de taille importante, constituant des lieux de destination de} s^{hopping pour leurs clients}.
^9Galeries ^{positionnées sur une offre de service complémentaire à celle de l’hypermarché.
10}  Taux d’occupation EPRA : valeur locative de marché des surfaces occupées / valeur locative de marché des surfaces totales. Il est calculé en retraitant les surfaces maintenues en situation de vacance stratégique dans le cadre de la mise en œuvre des programmes de rénovation/extension.
¹¹ Projets engagés : programmes d’investissement en cours de réalisation.
¹² Projets maîtrisés : projets en phase d’obtention des autorisations administratives et de pré-commercialisation, qui bénéficient de la maîtrise du foncier.
¹³ Projets identifiés : projets en phase d’étude qui bénéficient de la maîtrise du foncier.
¹⁴ Voir annexe 5 pour plus de détail¹⁵ Depuis la publication du Document de référence 2018, la galerie de St Avold est passée de la catégorie Shopping à Proximité, tandis que la galerie d’Ermont est passée de la catégorie Proximité à la catégorie Shopping, du fait du lancement en 2020 des travaux de son projet d’extension ; les valeurs 2018 sont ici réparties entre les deux catégories selon cette nouvelle nomenclature.Pièce jointeGalimmo CP CA 2019 20.03.2020