Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. – 31.3.2020
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2020
Pörssitiedote 7.5.2020 klo 8.30
YHTEENVETO KAUDELTA 1-3/2020 (VERTAILUKAUSI 1-3/2019)Koronaviruspandemia levisi Suomeen maaliskuun aikana. Pandemian aiheuttama taloudellinen epävarmuus ei vaikuttanut Ovaron toimintaan ensimmäisellä kvartaalilla, mutta siitä johtuvalla epävarmuudella voi olla vaikutuksia loppuvuoden liiketoimintaan. Pandemian arvioidaan vaikuttavan asuntojen myyntimäärään, joka voi laskea Ovaron tulevaa kassavirtaa. Vuokrausasteen kehittymiseen Koronapandemian vaikutusten arvioidaan olevan vähäisempiä. Pandemiasta huolimatta Ovaro kehittää vuokrausliiketoimintaansa aktiivisilla toimenpiteillä. Taloudellisen epävarmuuden myötä Ovaron vuokralaisille voi aiheutua maksuvaikeuksia lomautuksien ja työttömyyden seurauksena.Koronapandemian vuoksi yhtiön tulevaisuuden näkymiä on vaikeampi arvioida. Ovaro arvioi (20.2.2020) vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin 2019, jolloin se oli 541 tuhatta euroa. Ensimmäisellä kvartaalilla asuntojen myynti onnistui hyvin. Asuntoja meni kaupaksi 31 kappaletta (28 kpl), joiden velaton myyntihinta oli yhteensä 7,6 miljoonaa euroa (7,5 miljoonaa euroa). Toteutuneet myyntihinnat olivat noin 3,1 % alle tasearvojen.Ensimmäisen vuosineljänneksen tulos oli tappiollinen -592 tuhatta euroa (-811 tuhatta euroa).Vuosineljänneksen operatiivinen tulos (EPRA) oli -375 tuhatta euroa (-234 tuhatta euroa). EPRA-tulosta rasittivat alkuvuodelle osuva kiinteistöverokirjaus, henkilörekrytoinnit, päällekkäiset hallintokulut sekä
asuntojen myynneistä johtuva liikevaihdon lasku. Tulosta heikensi myös alhainen vuokrausaste.Kvartaalilla ei tehty kiinteistöjen arvonmääritystä. Seuraavan kerran Jones Lang LaSalle Finland Oy määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon 30.6.2020. Osavuosikatsauksessa käyvän arvon muutos johtui myytyjen asuntojen arvon muutoksesta.Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus (NAV/osake EPRA) laski ensimmäisellä kvartaalilla. Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA) oli 7,76 euroa (8,45 euroa).
Ovaro otti 1.1.2020 alkaen käyttöön EPRAn suositusten mukaisesti nettovarallisuuden (NAV) korvaamaan EPRAn uudet tunnusluvut, sijoitusten nettovarojen nettoarvo (Net Reinstatement Value, NRV) ja aineellisen omaisuuden nettoarvon (Net Tangigle Assets, NTA). Tilikauden 2020 ajan vanha ja uudet tunnusluvut esitetään rinnakkain vertailtavuuden parantamiseksi. Osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA/osake EPRA) oli 7,73 euroa (8,29 euroa) ja osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV/osake EPRA) oli 7,76 euroa (8,45 euroa). NRV ei Ovarolla poikkea olennaisesti NAV:sta, NTA:n osalta laskennallisissa veroissa huomioidaan NAV:sta poiketen ainoastaan ydinsalkun kohteista aiheutuva laskennallinen vero.Ensimmäisen vuosineljänneksen liikevaihto oli 2 519 tuhatta euroa (2 939 tuhatta euroa), mikä oli 420 tuhatta euroa vähemmän. Liikevaihdon lasku vertailuvuosineljännekseen nähden johtui siitä, että yhtiön vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärä on laskenut.Hyvin edenneen asuntojen myynnin vuoksi yhtiön rahavarat kasvoivat merkittävästi 11 557 tuhanteen euroon (31.12.2019: 9 442 tuhatta euroa).Ovaro allekirjoitti 11.3.2020 uuden rahoitussopimuksen, jolla se järjesteli rahoituksensa siten, että 1.4. erääntynyt joukkovelkakirjalaina maksettiin erääntymishetkellä takaisin 7 miljoonan euron kassavaraerällä ja uudella 13 miljoonan euron lainalla. Samalla voimassa olevat emoyhtiön lainat järjesteltiin yhdeksi 34 miljoonan euron vakuudellisiksi lainoiksi, jotka erääntyvät 31.12.2024.ToimitusjohtajaOvaro Kiinteistösijoituksen ensimmäinen vuosineljännes oli yhtiön kehittämisen kannalta käännekohta. Maaliskuussa toteutettu rahoitusjärjestely turvaa yhtiön rahoitukselliset toimintaedellytykset ja parantaa omavaraisuusastetta sekä mahdollistaa yhtiön siirtymisen aktiiviseen kehitysvaiheeseen. Emoyhtiön lainakanta on rahoitusjärjestelyn jälkeen noin 34 miljoonaa euroa. Konsernin kaikkien lainojen korkokustannus on 4,97 %. Lainoja pyritään vähentämään nopeutetussa aikataulussa asuntojen myyntituloilla.Koronaviruspandemialla ei ole ollut ensimmäisen kvartaalin aikana merkittävää vaikutusta vuokrausliiketoimintaan, erityisesti asuntovuokraukseen. Koronapandemia voi vaikuttaa vuokralaisten maksukykyyn lomautusten ja mahdollisen työttömyyden seurauksena. Asuntokaupan osalta on markkinanäkymiä vaikea arvioida tilanteen epävarmuudesta johtuen. Yhtiön johto ja hallitus seuraavat tilannetta säännöllisesti voidakseen reagoida muuttuvaan tilanteeseen sen kulloinkin vaatimalla tavalla.Ensimmäisen vuosineljänneksen operatiivista tulos (EPRA-tulos) ei ollut odotusten mukainen. Tulosta painoivat edelleen suhteellisesti korkeat päällekkäiset hallintokustannukset, henkilörekrytoinnit, vuokratuottojen vähentyminen myytyjen asuntojen osalta. Ydintoiminnan vuokrausaste oli edelliseen vuoteen nähden hieman parempi (84,1 %/2019). Vuokrausaste on edelleen yhtiön tavoitteita alhaisempi, mutta aktiivisia etsimme keinoja vuokrausasteen parantamiseksi.Teemme reippain ottein toimenpiteitä kannattavuuden ja kustannustehokkuuden parantamiseksi.
Kannattavuuden kehittämisohjelmassa olemme käynnistäneet yhtiön hallintorakenteen ja kiinteistöjen hallinnoinnin uudelleenjärjestelyt kustannustehokkuuden parantamiseksi. Lisäksi olemme aloittaneet vuokraustoiminnan ja vapaiden asuntojen markkinoinnin tehostamistoimet, tavoitteena vuokrausasteen kasvattaminen ja Ovaron asuntojen tunnettuuden lisääminen.Lisäsimme myös panostuksia kiinteistökannan tuottojen nostoon ja käynnistimme asuntojen systemaattiset korjausohjelmat. Keravan Nissilänpihan kaikki asunnot remontoidaan ja ne valmistuvat vaiheittain kesään 2020 mennessä. Valmistuneet asunnot ovat menneet heti vuokralle. Vuosineljänneksen aikana on myös käynnistetty yli 100 asunnon huoneistoremonttiohjelma. Kyseiset ohjelmat parantavat huoneistojen vuokrattavuutta, kassavirtaa ja kannattavuutta.
YHTEENVETOTAULUKKOEPRA-tulos ja sen analyysiEPRA-tulos oli katsauskaudella -375 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin oli -234 tuhatta euroa. EPRA-tuloksen muutoksen (-141 tuhatta euroa) analyysi vertailukauteen nähden on seuraava:Liikevaihto pieneni vertailukauteen nähden 420 tuhatta euroa, koska strategian mukaisesti Muun toiminnan vuokrasopimuksia irtisanottiin ja asuntoja myytiin vuoden 2019 aikana sekä 2020 alussa.
Koko vuoden kiinteistöverot 265 tuhatta euroa kirjataan kokonaisuudessaan ensimmäiselle kvartaalille.
Hallinnon kulut nousivat 86 tuhatta euroa vertailukauteen nähden. Yhtiö valmistautuu merkittävään hallinnon uudistamiseen omin henkilöstön voimin. Palkkakulut kasvoivat uuden henkilökunnan myötä.
Rahoituskustannukset vähenivät 700 tuhanteen euroon ollen 31 tuhatta euroa alhaisemmat kuin edellisenä vuotena.OHJEISTUSOvaro pitää ennallaan 20.2.2020 annetun ohjeistuksen, jonka mukaan Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan parempi kuin 2019.LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄTOvaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.Korona virusepidemia levisi Suomeen maaliskuun aikana. Epidemian aiheuttama taloudellinen epävarmuus ei vaikuttanut Ovaron toimintaan ensimmäisellä kvartaalilla, mutta siitä johtuvalla epävarmuudella arvioidaan olevan vaikutuksia loppuvuoden liiketoimintaan. Korona virusepidemian vaikutuksia on vaikea arvioida ja tämä aiheuttaa merkittävää epävarmuutta yhtiön toimintaan tilanteen kehittyessä yhtiön kannalta epäsuotuisaan suuntaan. Yhtiön hallitus ja johto arvioivat tilannetta jatkuvasti pystyäkseen reagoimaan muuttuvaan tilanteeseen sen vaatimalla tavalla ja vakavuudella.Ovaro Kiinteistösijoitus OyjLisätietoja: Toimitusjohtaja Marko Huttunen, puh 050 329 2536.Jakelu: Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.ovaro.fiLiite: Osavuosikatsaus 2020 Q1.pdfLiiteOvaro osavuosikatsaus 2020 Q1
